深圳北站商务中心区开发建设全面启动
首幅地铁红山站东侧11万平方米商业综合体用地率先出让
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来源：深圳商报 2014-11-10 记者 孙波 通讯员 马敏
10月22日下午，在市土地房产交易中心交易大厅，龙华新区位于白石龙地铁站附近一块面积4.66公顷的居住用地开拍，经过85次报价，最终定格为46.8亿元。该地块以2.5094万元/平方米的成交价格创下了深圳居住用地楼面地价的历史新高。
值得注意的是，这幅已创地价新高的地块处于已完成法定图则修编的深圳北站商务中心区的外围，这种价格参照让人们开始重新审视总面积6.1平方公里的深圳北站商务中心区圈内土地价值潜力。
11月7日，在深圳北站商务中心区的规划圈内，首幅地铁红山站东侧11万平方米的低密度商业综合体率先进行用地出让公告，预计12月将完成土地出让工作。该片区以商业服务与文化娱乐功能为主，通过多元异质的城市文化功能、个性卓越的建筑形态、立体高效的交通系统等方式，结合北侧大型公共文化设施项目，打造具有国际性大都会生活模式的综合商务片区。据了解，北站商务中心区今年将推出15万平方米用地，这标志着深圳北站商务中心区开发建设全面启动。
对深圳北站商务中心区的价值解读，应该从法定图则修编开始。
1 北站片区
从“后花园”到“北中心”
去年8月份，副市长唐杰率市委政研室、市发展改革委、经贸信息委、科技创新委、财政委、规划国土委、交通运输委等多个部门的相关负责人来到北站片区，就深圳市2013年度重大调研课题“高标准规划建设北站商务区，打造深圳北中心区”进行专题调研。
此次调研透露出一个重要信息——北站片区的规划首次正式被冠以“深圳北中心区”的全市性战略定位。在此之前，这一片区的定位先后经历过“中心区的后花园”、“城市副中心”、“中轴新城”、“深圳北站高端商务区”等变迁。不难看出，定位的不断变迁，反映了决策层对北站片区区位优势认识的不断深化和提升。
记者了解到，过去北站所属片区共17.9平方公里被规划为深圳的二线拓展区，实际征用14平方公里左右，承担的是“中心区后花园”功能，主要为深圳的城市中心区域承担居住、交通、文体设施等功能。近年来，随着福田、罗湖中心区域的日益饱和外溢，城市多中心布局结构趋势逐渐强化，加上深圳北站的建成运营，北站片区的规划层次不断提升。在这种背景下，市区有关部门参照国际区域中心城市多中心发展经验认为，该片区位于城市中心区外溢辐射的最佳距离范围，依托稀缺的区位优势、成熟的基础设施，应该打造为深圳外溢发展基地，形成深圳北部新的中心区。
记者采访时了解到，从全球特大型城市的发展经验看，一个城市一个中心的布局既不科学也不合理，多中心的城市布局已成趋势。深圳在过去30多年的发展中，中心区主要是沿深南路、广深高速向西延伸，目前已经在东西方向形成了“福田—罗湖—前海新区”的中轴线，此时在深圳北部中轴线上布局“北中心”是城市可持续发展的现实需要。从城市发展的中外经验来看，铁路杻纽最有条件成为城市中心。深圳北站地处深圳南北中轴线上，距离福田中心区只有9公里，是中心区外溢辐射的最佳范围。同时，北站是华南地区面积最大、同时具有口岸功能的特大型综合交通枢纽，外连香港，内接腹地，区位优势得天独厚。目前，连接中心区的新彩隧道已建成通车，坂银隧道也已开工，梅观高速已取消收费并进行市政化改造，梅林关交通拥堵的格局已有根本性改观。福龙路、留仙大道、南坪快速、清平快速等多条快速主干通道使这一片区与全市各区快速衔接。在这种背景下，提升这一片区的规划层级，既有必要也是必须。
2 区位优势
外溢发展条件得天独厚
规划中的深圳北站商务中心区总面积6.1平方公里，总建设用地面积467公顷，是全市加快推进建设的13个重点区域之一。北站商务中心区以深圳北站为核心，向周边地区辐射，西至福龙大道、北到人民路、东到梅龙路、南至玉龙路和民丰路。在龙华新区“两区一城”的战略定位和“一中轴九片区”的规划蓝图中，深圳北站商务中心区将以深圳质量为标杆，以产业转型为导向，创新片区开发建设体制机制，打造高起点、高标准、高端化的现代化国际化中心城区。专家认为，未来，龙华新区将是深圳的商业中心、商务中心以及人居中心。
依托定位高端、产业基础雄厚、发展迅速的龙华新区，深圳北站商务中心区未来更具想象空间。建区不到3年的龙华新区既是深圳的地理版图中心，也是深圳城市的交通中心。新区成立以来，交通、商业、医疗、教育等基础设施建设速度惊人。仅去年一年中，龙华新区的许多重大项目推进速度让人们刮目相看。梅观高速取消收费，进行市政化改造;全市首条现代有轨电车试验线落户龙华，近期有望正式开工;地铁4号线延长线纳入规划，地铁6号线优化方案正在推进;今年9月，新区4所新校和两所改扩建学校正式开始招生，新增学位占全市四分之一强;近两个月时间，仅民治片区就有九方、星河COCOCity、缤果空间、9号仓奥特莱斯等多家大型商业综合体次第开业;年底前，龙华新区还有包括观澜湖新城在内的不下10个大型商业综合体相继开业，这些大型商业综合体紧密集聚，势必大大改变全市的消费格局;新区产业转型升级步伐大大加快，以“三廊九园”为核心的现代新型产业园区不断吸引四面八方的高端项目入驻新区;政府投资项目“零时限”审批制度正快速推进到各个审批环节，大大推进了城市更新速度，万科、保利、星河、中航等地产十强纷纷进驻龙华;新区今年年初举行的第二届投资环境推介会吸引了138个优质项目共2109亿元投资，其中城市更新项目占到半数以上。
深圳北站作为全国客运交通枢纽，除了具备深港口岸功能，衔接京广深港高铁、厦深高铁、地铁4号线、5号线、6号线、长途汽车站、公交汽车站之外，还与多条市政快速干道相连，地理位置优越，通行便利。深圳北站的口岸功能将极大拉动经济效益，从而影响新区乃至全市发展。据估计，未来北站高铁功能全部释放后，年客流将达7000万人次以上。以北站为中心，将形成与广州、中山、佛山、汕头等周边城市的“一小时经济圈”，与长沙、武汉、福州等内地中心城市的“4小时经济圈”，大大增强深圳作为中心城市的外溢辐射能力。
3 规划超前
“山水城相融”
根据新修编完成的规划方案，深圳北站商务中心区位于龙华新区“一中轴两核心七功能区”空间布局中的南部核心区，总面积6.10平方公里，总建设用地面积467公顷。其中商业服务业设施用地面积约66公顷，建设规模约550万平方米;总建设规模约950万平方米。规划就业岗位规模约25万个，规划居住人口规模约11万人。北站商务中心区将引进20~30家大型总部企业及上市公司，以总部经济基地集聚大量人流、物流、信息流、资金流，带动区域产业、金融、电子商务、文化创意、综合商业等现代产业体系全面发展。在高标准规划下，未来，深圳将有大量白领和企业高管在龙华上班、居住，龙华将成为深圳白领、高端消费人群最集中、最具潜力的区域之一。记者了解到，对北站片区的规划，市区两级有关部门运用了山城水相融、人性化功能配套、多元立体化开发建设等创新规划理念，目标是率先建设一个具有国际一流品质的紧凑、高效、人性化、立体化的商务区。主要内容有：
——山、城、水相融的空间格局。规划以“山、城、水相互融合，山水格局的城市中心”为理念，在高密度开发建设的同时，通过在城市绿谷网络内部布置各类水景小品及亲水空间平台，将西侧红木山水库周边山体环境引入城市内部，结合现有城市绿谷网络，东西渗透、南北串联，建设打造山、城、水相融的空间格局。
——人性化功能配套。片区规划运用便捷多样的交通模式，完善的设施配套，人性化的多元开敞空间及全天候的慢行系统，塑造良好的步行环境，并通过采用富有岭南特色的骑楼/檐廊来强化街道特征，营造休闲舒适的城市环境，激发城市活力。
——立体化开发建设。统筹北站商务区地上地下空间开发利用，打造立体化建设示范区，打造整体式、开放式公共空间。采用“地下车道+地面慢行+二层连廊”的立体交通体系分流地面交通，营造便捷的城市交通体系。记者了解到，北站商务中心区的规划将规避过去一些中心区建设中单体开发、互相分割的缺陷，采用多宗地组合的街坊式开发模式，将建设用地分为多个子单元逐步开发，相邻子单元及地块间通过地下车库通道及人行二层连廊等方式实现商务区的立体化连接。
——低碳发展与生态技术应用。以建设低碳城市为特色目标，通过建设低碳城区、发展低碳经济及推进节能减排，运用循环低碳生态技术等，营造和谐共生的生态基础环境，建设低碳城市示范区。
记者了解到，根据规划，深圳北站商务中心区开发建设将不断完善公共服务配套设施，将建成市级美术馆、市级图书馆、1个市级综合医院、2所高中以及4所九年一贯制学校，完成30条道路网建设，打造出让市民居住舒心、工作顺心、生活放心的宜居城区。
